Comprar um imóvel novo é empolgante, mas não esqueça de ficar por dentro de todos os seus direitos antes de assinar o contrato. Se ficar inseguro, contrate um especialista técnico para lhe ajudar a checar os inúmeros itens que contemplam a aquisição de uma propriedade, como por exemplo o prazo de validade da garantia em caso de algum defeito ou falha da construtora. Informe-se em como agir e a quem recorrer se houver algum incidente. Acompanhe, também, como o condomínio faz a manutenção para você não perder a razão, se precisar fazer algum tipo de reclamação à construtora. Seguem algumas dicas de como proceder:

Prazo de validade
Segundo determinação prevista pelo Código Civil, Código de Defesa do Consumidor e decisões judiciais (jurisprudências), você tem no mínimo cinco anos para recorrer à construtora em casos de falhas no imóvel descobertos no decorrer dos anos, ou seja, falhas que não são aparentes na compra, reconhecidas como vícios ocultos; e também na ocorrência de vícios aparentes. O prazo de validade em vícios ocultos passa a valer no momento em que o problema é perceptível. A garantia começa a contar a partir da data de entrega do bem ou da certidão do habite-se, a que ocorrer por último marca o inicio da validade.

Você conta com prazo de garantia maior se o problema for de estrutura e menor se estiver relacionado ao acabamento. De qualquer forma, todos os itens do condomínio têm alguma garantia.

Certificado de garantia
A construtora deve entregar ao condomínio um jogo completo dos projetos em papel e uma versão digital da planta. Esses documentos devem ser muito bem arquivados pelos síndicos, por tratar-se da certidão de nascimento do condomínio, com indicações de toda a estrutura. O comprador recebe uma lista com os itens e seus prazos de garantia. Em caso de equipamentos, para os que são adquiridos durante ou no início da obra, a construtora deve fornecer uma garantia que não esteja atrelada ao prazo do fabricante. Quando a obra ficar pronta, você tem o direito de receber um kit com a seguinte lista de projetos:

1. Projeto Legal (aprovado pela prefeitura)
2. Alvará de Conclusão da obra
3. Projeto de Fundações / Sondagem do terreno
4. Projeto Estrutural (formas e armação)
5. Projeto Executivo de Arquitetura
6. Projeto de Estrutura metálica (se houver)
7. Projeto de Instalações Elétricas
8. Projeto de Instalações Hidráulicas
9. Projeto de Impermeabilização
10. Projeto de pressurização (se houver)
11. Projeto de telefonia
12. Plano de Combate a Incêndio (aprovado no CB)
13. AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
14. Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações (áreas comuns)

Precauções quanto à validade da garantia
Em condomínios novos, os moradores devem eleger o síndico e formar uma comissão para acompanhar a entrega e garantir o que foi combinado. O laudo técnico é o respaldo que você tem se a situação complicar e precisar recorrer à justiça. Todo morador deve inspecionar cuidadosamente a sua unidade. Para fazer esse laudo, o melhor é contratar uma empresa especializada para cumprir as seguintes obrigações: fazer descrição gráfica e escrita da edificação construída; identificar os projetos que devem ser entregues; indicar procedimentos para que o condomínio comece a ser utilizado; apontar meios utilizados em situações de emergência, além da viabilização de inspeções técnicas e dos procedimentos para manutenção. O laudo técnico especializado é uma prova para o morador argumentar com a construtora, que pode tentar se esquivar dos problemas.

A inspeção no condomínio deve ser feita antes dos moradores ocuparem o imóvel. Se houver grandes problemas, o condômino pode recusar as unidades até que as falhas sejam corrigidas e aprovadas pela empresa contratada para fazer a vistoria, com o acompanhamento de uma comissão de moradores criada para esse fim.

Depois da inspeção, a empresa deve emitir um laudo técnico sobre os problemas encontrados e orientar a comissão de moradores sobre os procedimentos. Alguns reparos podem acontecer com os moradores já ocupando o condomínio, mas outros problemas inviabilizam a moradia.

Papel do primeiro síndico
O primeiro síndico também pode fazer uma vistoria na edificação, verificando se existem vazamentos, rachaduras e problemas nas instalações elétricas e hidráulicas.

Uma opção do síndico é organizar uma lista, elencando possíveis problemas que possam ocorrer nas áreas comuns e privativas, e pedir a colaboração dos condôminos para cada um inspecionar a sua unidade e informar os vícios ao síndico, por escrito.

Um ponto importante: se forem feitas obras de melhoria no prédio durante os cinco anos iniciais, a validade da garantia da construção pode ser suspensa por causa da alteração dos itens assegurados.

Problemas mais comuns
Na vistoria, as reclamações mais comuns estão relacionadas ao acabamento, como, por exemplo, a pintura e o revestimento, a garagem com goteiras ou a pintura que esconde infiltrações e os erros de projeto que geram vagas estranhas e apertadas na garagem. Todas elas deveriam ter a mesma dimensão para a função de estacionamento.

Para usar a garantia
Você tem 20 anos para fazer uma reclamação legal sobre problemas encontrados em condomínios. Esse tempo não equivale à própria garantia, que, por sua vez, é determinada por contrato. Se você tiver necessidade de se comunicar com a construtora para requerer a garantia, mantenha protocolos e cópias dos contatos e solicitações. Há construtoras que disponibilizam meios na internet para enviar essas reclamações, mas não emitem comprovantes ou protocolos. Fique atento!

Se não for possível fazer um acordo com a construtora, consulte um advogado para entrar com uma ação de Obrigação de Fazer e solicitar uma indenização por Perdas e Danos, na Justiça.

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